Wat is het verschil tussen grondaandeel en constructieaandeel bij nieuwbouw?

Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning of appartement wordt de totale kost opgesplitst in twee onderdelen: het grondaandeel en het constructieaandeel. Die opdeling is belangrijk omdat beide componenten fiscaal anders behandeld worden. Toch is dit voor veel kopers niet meteen duidelijk.

In dit artikel leggen we uit wat het verschil is tussen grond- en constructieaandeel, waarom de opsplitsing gebeurt en welke impact dit heeft op de kosten bij aankoop.

Wat is het grondaandeel?

Het grondaandeel verwijst naar de waarde van de grond waarop het gebouw wordt opgetrokken. Dat kan gaan om een perceel voor een woning of een proportioneel gedeelte bij een appartementsgebouw.

Op de aankoop van grond betaal je registratierechten. Het percentage daarvan verschilt naargelang de ligging en regelgeving, maar bedraagt in Vlaanderen veelal 12%. Op de grond wordt geen btw toegepast, omdat grond niet als “nieuwbouw” wordt beschouwd.

Wat is het constructieaandeel?

Het constructieaandeel omvat alle kosten verband houdend met de bouw van de woning of het appartement, inclusief structurele werken, afwerking, technische installaties en ontwikkelingskosten. Omdat het een nieuwbouwconstructie betreft, wordt hier btw op toegepast, doorgaans aan 21%, behalve in gevallen waar het verlaagd tarief van 6% mogelijk is.

Het constructieaandeel is dus fiscaal anders behandeld dan het grondaandeel, wat een grote impact heeft op het totaalbudget.

Waarom gebeurt deze opsplitsing?

De opdeling tussen grond en constructie is wettelijk verplicht om de juiste belasting toe te passen. Het zorgt ervoor dat kopers:

• registratierechten betalen op de grond,
• en btw op het bouwgedeelte.

Daarnaast wordt door de opsplitsing de waarde van zowel de grond als de constructie correct in de akte opgenomen, wat later van belang kan zijn bij verkoop, herwaardering of fiscale optimalisatie.

Hoe wordt de verhouding bepaald?

De verdeling tussen grond- en constructieaandeel gebeurt door de ontwikkelaar, vaak gebaseerd op marktwaarde, locatie, projectkosten en advies van juristen of experten. De opsplitsing moet realistisch en marktconform zijn. Een te lage waardering van het grondaandeel of een te hoog constructieaandeel kan leiden tot fiscale vragen.

Bij appartementsgebouwen wordt het grondaandeel meestal verdeeld in functie van de quotiteiten, waarbij elke koper proportioneel eigenaar wordt van het perceel.

Welke impact heeft dit voor jou als koper?

Bij aankoop van nieuwbouw betaal je dus:

• registratierechten op het grondaandeel,
• btw op het constructieaandeel.

Dit kan financieel een verschil betekenen, afhankelijk van de verhouding tussen beide. In sommige gevallen – bijvoorbeeld bij projecten onder het 6% btw-regime – kan het constructieaandeel fiscaal gunstiger uitvallen.

Belangrijk is dat je als koper inzicht hebt in beide onderdelen, zodat je exact weet welke belastingen je betaalt en waarom.

Conclusie

Het onderscheid tussen grondaandeel en constructieaandeel is essentieel bij de aankoop van nieuwbouw. Terwijl de grond belast wordt via registratierechten, valt de constructie onder het btw-stelsel. De opdeling heeft dus niet alleen een juridische, maar vooral een fiscale impact.

Wie een nieuwbouw koopt, doet er goed aan vooraf de verdeling te controleren en de financiële gevolgen in kaart te brengen.

Zeker weten dat je bij aankoop van nieuwbouw de fiscale structuur goed begrijpt? Lees onze andere vastgoedtips