Gesplitste aankoop vastgoed: hoe werkt dat bij nieuwbouw en wat betekent het voor successieplanning?

Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning of appartement komt het thema successieplanning steeds vaker naar voren. Een veelgebruikte strategie daarbij is de gesplitste aankoop van vastgoed, waarbij de ene partij het vruchtgebruik verwerft en de andere de naakte eigendom. Maar hoe werkt dat precies, waarom kan het fiscaal interessant zijn en waar moet je als koper rekening mee houden? In deze blog leggen we uit wat gesplitste aankoop betekent, hoe het toegepast kan worden bij nieuwbouw en wat de voordelen zijn op vlak van vermogensplanning.

Wat is een gesplitste aankoop van vastgoed?

Bij een gesplitste aankoop wordt het eigendomsrecht opgedeeld in twee delen:

• de vruchtgebruiker (meestal de ouder) die het recht krijgt om het pand te bewonen of de huurinkomsten te ontvangen;
• de naakte eigenaar (vaak het kind) die eigenaar wordt zonder onmiddellijk gebruiksrecht.

Op het moment dat het vruchtgebruik eindigt (bijvoorbeeld bij overlijden), wordt de naakte eigenaar volledig eigenaar van het vastgoed zonder bijkomende fiscale gevolgen. Hierdoor kan gesplitste aankoop een interessant middel zijn binnen een doordachte successieplanning.

Hoe werkt dat in een nieuwbouwcontext?

Bij nieuwbouw gebeurt de gesplitste aankoop meestal op plan, op het moment van de notariële akte. De verhouding tussen vruchtgebruik en naakte eigendom wordt bepaald op basis van leeftijd en geschatte levensverwachting van de vruchtgebruiker. Deze waardeverdeling moet economisch correct en verdedigbaar zijn, om fiscale betwisting te vermijden.
De koper van het vruchtgebruik neemt doorgaans de kosten op zich die verbonden zijn aan het gebruik van de woning (zoals verzekeringen of bepaalde belastingen), terwijl de naakte eigenaar instaat voor structurele investeringen. Een correcte opdeling van verantwoordelijkheden en prijsverdeling is essentieel en moet juridisch worden onderbouwd.

Waarom kiezen voor een gesplitste aankoop?

Het grote voordeel ligt in het vermijden van successierechten op het moment van overlijden van de vruchtgebruiker. De volledige eigendom komt automatisch bij de naakte eigenaar terecht, zonder bijkomende belastingen. Daarnaast maakt gesplitste aankoop het mogelijk om vastgoed over te dragen tijdens het leven, op een fiscaal efficiënte manier en vaak met behoud van gebruiksrecht door de ouder.
Let wel: de fiscus onderzoekt dergelijke constructies kritisch. De aankoop moet marktconform zijn, en de financiering moet correct verlopen. Veelal gebeurt dit met eigen middelen van elke partij, om schijnconstructies te vermijden.

Wat betekent dit praktisch voor kopers van nieuwbouw?

• De gesplitste aankoop wordt vastgelegd in de notariële akte bij aankoop.
• De verdeling tussen vruchtgebruik en naakte eigendom gebeurt op basis van een vooraf bepaalde waardering.
• Het is aan te raden om de constructie vooraf te laten toetsen door een notaris of fiscalist.
• De fiscus kan ingrijpen wanneer blijkt dat één partij de volledige aankoop heeft gefinancierd zonder correcte verrekening.

Hoewel gesplitste aankoop fiscaal aantrekkelijk kan zijn, vraagt het een nauwkeurige uitvoering en een solide juridische onderbouw.

Conclusie

Een gesplitste aankoop van nieuwbouwvastgoed kan een interessante piste zijn binnen successieplanning, met behoud van flexibiliteit voor de vruchtgebruiker en fiscale optimalisatie voor de naakte eigenaar. De juiste toepassing en financiering zijn daarbij cruciaal om fiscale discussies te vermijden. Laat je altijd adviseren door een notaris of specialist in vermogensplanning vóór de aankoop wordt afgerond.

Wil je zeker zijn dat je de juiste juridische en fiscale keuzes maakt bij de aankoop van nieuwbouw? Lees onze andere vastgoedtips